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地價瘋漲藏巨大風險:李嘉誠看空樓市拋售資產
來源:中國證券報  時間:2013-9-7 8:25:50

9月5日成了名副其實的“地王日”。上海、杭州、蘇州當日分別誕生了總價或單價地王,上海徐家匯(9.66, -0.20, -2.03%)中心項目被港資地產商新鴻基地產以217.7億元拿下,杭州華家池三幅地塊共拍出136.73億元,蘇州金雞湖兩地塊也被世茂房地產以47.25億元收入囊中。與此同時,華人首富李嘉誠卻不斷拋售資產,分別出售上海及廣州地產項目。

業內人士認為,一二線熱點城市地價幾近瘋狂,已透支了未來上漲空間。在新興市場面臨資金流出、國內房地產調控持續背景下,開發商不計成本拿地,未來或面臨價格下跌“被套”風險。

滬杭蘇共創“地王日”

9月5日上午,上海土地出讓史上總價最高的地王出爐,現場經過百余回合競價,徐家匯中心項目被新鴻基地產旗下威萬國際投資有限公司以217.7億元的總價獲得,溢價24.21%,折合樓板價為37264.4元/平方米。

217.7億元的總成交價格在全國,僅次于此前的廣州亞運城地塊,也是上海迄今為止總價最高的地塊,刷新了2010年2月上海南外灘地塊創下的92.2億元成交紀錄。

徐家匯中心項目地塊出讓土地面積共計9.9萬平方米,因體量大、起拍價高,一直是上海房地產市場關注的焦點,原先有四家房企提交了預申請,其中兩家相繼退出,最終入圍的兩個競買者分別為新鴻基、九龍倉-恒基聯合體,起始總價高達175.26億元。新鴻基地產、九龍倉和恒基兆業都是香港開發商巨頭。

9月5日堪稱長三角的“地王日”。2013年杭州土地市場最受關注的華家池地塊同日開標,華家池地塊地處杭城市中心,位于浙大華家池校區的北側,由3宗商住用地組成,總出讓面積達239.7畝,總地上建筑面積達63.2萬平方米,這3宗土地整體出讓的總起價達97.3億元。

最終三幅地塊分別被綠地以56.2億、世茂以36.7億、濱江以43.83億拍得,成交樓面價分別達到19416元/平方米、23828元/平方米和23189元/平方米,總成交金額高達136.73億元,成為華家池區域地王。杭州當地業內人士表示,這意味著杭州市中心的房價將邁向5萬元/平方米。

同日下午,蘇州金雞湖兩幅地塊正式開拍,最終被世茂斥資47.25億元收入囊中,其中一幅地塊成交總價24.15億元,成交樓面價15011元 /平方米,溢價率74.24%,另一幅地塊成交總價23.1億元,成交樓面價15151元/平方米,溢價率76.8%,成為金雞湖區域樓面價地王。

此前的4日下午,北京誕生了新的單價地王,融創中國以21億元的總價,加配建27.8萬平方米醫院的出價奪得農展館地塊,折合樓面價73099元/平方米。業內預計,該地塊可能被打造成為北京乃至國際最頂級豪宅,預計售價超過15萬元/平方米。

熱點城市地價持續攀升

開發商不計成本在一二線熱點城市拼搶,各地誕生出一批總價或單價地王。北京今年年內土地出讓金已達1098億元,預計年內將突破1400億元。上海截至8月底土地出讓金便已經突破千億大關,預計9月火熱勢頭將延續。根據上海相關部門公告顯示,僅9月就有26宗經營性用地將入市,累計起始出讓金將達到310億元。

據上海易居房地產研究院日前發布的報告顯示,8月,上海、北京、廣州、深圳等十個典型城市土地出讓金收入811.6億元,同比增長149.3%。土地成交均價為每平方米3259元,同比增長151.4%,已持續11個月同比正增長。

大型房企在一線城市拿地尤為積極。據中原集團研究中心監測,8月十大標桿企業拿地金額已達266億元,獲得的權益可建面積達到508萬平方米。連主攻二三線城市的恒大地產,也將進入北京等一線城市作為其下半年的戰略目標。

房價大幅反彈是造成一二線城市土地市場持續高熱的主要原因。據中國指數研究院[微博]公布的百城房價指數顯示,8月百城住宅價格同比上漲了8.61%,連續第九個月上漲,且漲幅比上月擴大0.67個百分點。

今年以來,一線城市土地成交量整體上行,熱度非同一般。同策咨詢研究中心總監張宏偉認為, 一二線城市中心土地資源具有稀缺性、中高端物業需求強勁及抗跌性能力強等多種特征,導致龍頭開發商集體看好這些地塊。下半年一線城市土地價格整體上行態勢依舊明顯。

業內專家預期,開發商拿地熱情高漲,地價抬升趨勢已經很難抑制,地王繼續涌現的可能性較大。在目前高端市場過熱情況下,應該加大對中端市場的支撐力度,否則“金九銀十”市場將存在失控風險。

李嘉誠或看空樓市“錢景”

然而就在全國各地地王連續誕生,開發商一片狂熱之時,華人首富李嘉誠卻不斷拋售其在內地及香港所持物業。

8月29日,“長和系”兩家公司長實、和黃雙雙發布公告,將各自下屬公司分別持有的廣州西城都薈廣場各50%股權出手。此外,長和系還打算出售其在上海陸家嘴(17.99, -0.79, -4.21%)開發的首個寫字樓項目——東方匯經中心,叫價約60億元人民幣。不僅如此,和黃旗下的百佳超市也被傳有出售計劃,并獲得華潤的競購。僅轉手百佳超市、上海陸家嘴東方匯經中心和廣州西城都薈廣場,長和系即可套現超300億元人民幣。

除了拋售內地資產,李嘉誠又被曝出通過其他方式變相減持在港資產。置富產業信托日前公告稱,打算出價58.49億港元,向李嘉誠控制的長江實業收購天水圍發展有限公司全部已發行股本,意味著通過此次資本運作,長江實業變相減持嘉湖銀座近70%的股權。

李嘉誠大舉出售內地房地產項目與其他房企瘋狂拿地形成鮮明對比。萬科董事會主席王石(微博)在看到融創拿下北京新地王的消息后,也在微博上點評稱“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業,這是一個信號,小心了!”有私募基金投資人士表示,這顯示出對于房地產市場前景,多空雙方分歧十分強烈。

中房信研究總監薛建雄稱,李嘉誠是跨越周期投資的高手,每次都獲得超高利潤,曾在2008年金融危機到來之前出售上海靜安寺附近寫字樓就是很好的案例。未來美國QE退出,亞洲房地產和資產價格可能會有劇烈波動,李嘉誠選擇在現在的時間點退出,潛藏的信號說明他或許已認為中國房地產市場已經進入高風險區間。

21世紀不動產市場總監桑雨楓認為,今年產生的地王面臨的風險,是2014年房地產政策的不確定,如果調控風向改變,這些開發商就將處于極度危險境地。

房價高漲調控難度加大,為穩定房價和地價預期,樓市調控長效機制出臺的預期日益強烈。中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一指出,長效機制的內容應包括更多的采用稅收、信貸等經濟的和法律的手段來進行調控,在完善住房和住房用地供應體系、房地產稅收制度、金融制度和推進住宅產業化等方面健全長效機制。

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