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新國五條之慌:新政遭炮轟 一手房恐捂盤待市
來源:騰訊財經  時間:2013-3-15 16:38:59

“一定會往下走。”當這句話從住建部部長姜偉新口中說出時,所有人都以為他在說房價。

因為在他說這句話之前,2013年前兩個月全國住宅銷售均價已經同比上漲兩成。不過,央視隨后給出的解讀令人大失所望:部長說是的政策走下去,而非房價。

“(新的調控措施)一定要堅決執行,執行過程中效果會逐步顯現,一定會往下走。”3月14日,姜偉新對媒體表示,而記者的提問是怎么看政策對房價的影響。

3月1日,被稱為“新國五條”的房產新政出臺,迅速引發強烈關注。政策層希望能夠繼續對樓市投資性需求開火。但政策剛一公布就被批得體無完膚。人們認為這項新政在短期內反倒會推高房價,誤傷剛需,且行政色彩太濃。

對于這些指責,姜偉新毫不讓步:“關注到了社會上的爭議,但一定會堅持實施,執行過程中有什么問題再完善。”

針對解讀的分歧,騰訊財經14日晚間向住建部新聞處負責人求證部長說法的正解,但截至發稿前尚無回復。

“一定會往下走”

在兩會14日上午的集體采訪中,有記者問到:“住房交易環節按差價20%收稅,近幾天房價影響已經顯現,有些地方出現了上漲,如何看待政策的影響。”

姜偉新答到,這個文件一定要堅決執行,執行過程中效果會逐步顯現,一定會往下走。

“這個文件”就是指3月1日公布的新國五條細則,其中最引發關注的是嚴格按交易所得20%征稅。

新政發布后,買賣雙方開始以從未有過的高效進行交易,趕在政策尚未執行的窗口期完成過戶。他們認為,新政中提到按轉讓所得20%征稅最終仍然會由買方承擔,并且,這筆稅不是小數目。

這也是此番的房產新政遭遇到各種質疑的癥結所在。一些學者認為,重稅推高房價是經濟學常識。

因此,當姜部長在兩會上多番被記者“堵截”,最終說出“一定會往下走”時,人們里所應當地把這句話的主語解讀為“房價”,希望被稱為史上最嚴的新國五條能拉住房價向上的勢頭。

來自機構的數據顯示,2013年前兩個月全國住宅銷售均價已經同比上漲兩成,且包括房地產投資在內的各項數據大幅上升。

遺憾的是,這一希望僅持續了半天時間。14日晚間,央視在新聞頻道的一檔節目中解讀,姜部長這句話的愿意是政策會繼續執行,而不是說房價一定會降。因為其特殊的媒體屬性,央視的解讀往往被看作是官方的授意。

交易中心和民政局爆棚

截至3月10日,新政發布后的十天里,北京二手房成交11024套,同比大漲278%。

房產交易個稅按照轉讓所得的20%計征,這條方案雖然早在2006年就存在,但因操作難度大一直被棄用,如今祭出,使得新國五條成為“史上最嚴”。

讓二手房買家們著急的是,如果業主將20%個稅轉嫁,他們可能需要多付幾萬甚至幾十萬的稅。但誰也不知道,新政將從什么時候開始實施,房屋原價值如何核定,第一套房會不會波及。

3月4日,住建部副部長齊驥表態,政策詳解將在一周內公布、地方細則3月底前出臺。

顯然,3月底前仍然是一個窗口期。不少二手房的買家們立馬縮減了與業主討價還價的過程——他們需要爭取更多的時間去網簽、交稅以及過戶,因為誰也不知道新政實施的時間點是哪個環節。

北京某房產中介公司向騰訊財經提供的成交記錄顯示,不少房源都是頭一天登記,第二天成交,買家甚至沒有機會到房子里現場查看戶型,因為稍一猶豫就會被帶著定金去看房的其他客戶搶走。

3月7日中午時分,騰訊財經在朝陽區房管局看到,數十排座位已經坐得密密麻麻,門前的馬路停滿私家車,房產經紀說,自己昨天晚上12點來幫客戶排號,因為一天就400個號。

更讓人覺得新鮮的是,來自媒體的報道稱,上海和南京的婚姻登記員發現,宣布新的房地產限制措施后,兩地離婚申請數量都創下新高,在北京,這一方法也成為中介推薦規避個稅的首選。民政局的離婚數據被戲稱為“樓市政策風向標”。在2010年限購政策出臺時,一些家庭為了買第二套房,這一現象也曾出現。

一手房恐捂盤待市

有業內人士稱,國五條細則頒布之后,北京一家大型中介公司一天的傭金收入可能超過3000萬。但該中介的一位門店店長說:“忙完這幾天,等月底政策一執行,我們估計就得冷清三個月。”

經紀人們很清楚接下來二手房市場又將陷入長時間的觀望期。業內人士認為,新政開始實施之后,沒有趕上原有計稅方式的買家,可能會把選擇轉向新房市場,再加上業主賣房意愿下降,二手房房源將會減少。

“我們現在開始看房,在3月底之前肯定來不及交易了。”想在北京回龍觀區域買房的小徐說,她本想看看兩會之后是否會有政策出臺,結果3月1日新政就公布了,她說自己根本沒有充裕的時間去看房。于是,她把目光轉向了該區域的一個新盤項目。

但這個項目的銷售人員目前并不愿意給她明確的信息。對于下一期何時開盤,如何定價,銷售人員表示一概未定,只能先做登記,開盤時候再搖號選房。

“之前說是年初開,3月了還沒有消息,現在又聽說可能推到5、6月份開盤。”小徐擔心的是,二手房收20%交易稅后,不受政策影響的新盤會伺機漲價。騰訊財經從機構獲得的數據顯示,該項目2011年7月首期開盤至今,成交均價已經從最初的1.4萬/平米漲到2.1萬/平米。

這種影響的確已經顯現。騰訊財經在某房產網站看到,一些經紀人在發布該項目信息時暗示,可以用內部認購的方式排到號,但買家需要為此支付一筆費用。

偉業我愛我家副總裁胡景暉明確指出,二手房交易成本的增加,將促使部分購房需求從二手房市場流向新房市場,新房市場需求量的增加,供需矛盾的緊張,將給新房價格帶來上漲壓力。

上漲的壓力顯然已經形成。該機構提供的房價數據顯示,2013年1月1日至3月10日,北京純商品住宅(不含保障房)網簽18171套,比去年同期上漲244.5%。純商品住宅交易均價為22265元/平方米,基本回歸至2011年同期均價水平。

不過,上述項目的公司負責人對騰訊財經表示,新項目不存在捂盤提價的考慮,因為開盤價格需要上報給建委,只有通過建委審批后才能發放預售證,什么時候開盤現在公司也沒法確定。

新政遭遇炮轟

針對業主轉嫁交易所得稅的說法,齊驥說到,將嚴懲把交易所得稅轉嫁給購房者的行為。但很快,這一表態遭到了華生(微博)等經濟學家的炮轟。

“這種話屬于缺乏經濟學常識的胡話,讓他禁止一個給我們看看。”華生說道。他指出,交易稅在賣方市場的情況下是可以全部轉嫁給買家的,二手房交易稅肯定會傷害購房者的利益。

這一觀點得到了包括財政部財科所所長賈康(微博)、北京科技大學博士生導師周天勇等的共鳴。這些學者指出,賣方既可以以提價的方式將所得稅轉嫁給買方,也可以采用陰陽合同的方式避稅。

一個典型的案例是,從2007年開始已經實施“20%個稅”政策的東莞,5年來房價漲幅已經超過60%。

表達不滿的不只有學者,盡管新政執行后,新盤價格可能會出現上漲空間,但開發商們并不對此感到高興。兩會期間,星河灣董事長黃文仔向媒體直言不諱地說,調控房價必須先從調控地價開始,“調控房價,先調控政府。”

這種影響亦體現在資本市場上,受新政出臺影響,3月5日滬深股市出現放量暴跌,滬指創下20個月最大單日跌幅。

但住建部并沒有打算暫停此政策,姜偉新表示,雖然關注到了社會上的爭議,但一定會堅持實施,執行過程中有什么問題再完善。此外,央行行長周小川也力挺:央行幾年前開始運用的結構性政策如首付比例和專門針對房貸的利率,都將繼續加大力度實施,以實現控制房價的目標。

3月已經過半,更加細化的地方政府國五條細則遲遲未出。第一個執行新政的山東煙臺市福山區也在3月5日試行一天之后被叫停,當地政府對這次的短暫露面得出的結論是:新政具體方案仍然需要討論。

或許,對住建部長這句“一定會往下走”的全民狂歡式解讀確實只是一個誤讀。

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