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2013土地市場火爆開局 重點城市成交量價齊飛
來源:上海證券報  時間:2013-1-16 8:05:27

[導讀]而面對“火爆”的土地市場,國土部公開表態要穩定2013年的土地供應。

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2013土地市場火爆開局 重點城市成交量價齊飛

⊙記者 朱楠 ○編輯 阮奇

2012年,土地市場從年初的蕭條冷清,到年中時龍頭房企的先知先覺,再到年末出現的整體“翹尾”行情,可謂經歷了由冷到熱的“冰火兩重天”。2013年開年,多地土地市場延續去年的翹尾行情,場面依然火爆,北京、上海等地新年熱鬧開場,江西南昌拍出單價新高地塊,成都、昆明等多地政府伺機巨量推地。

業內人士向記者表示,隨著房企市場信心的回升以及對一、二線城市土地熱情的回歸,2013年的土地市場將會更加活躍,競爭激烈程度或將全面超過2012年。而面對“火爆”的土地市場,國土部公開表態要穩定2013年的土地供應。

不過有專家表示,土地市場火爆導致的溢價率走高,更多是開發商對開發收益降低的忍耐,并非未來房價走高的信號。

多地土地市場開年火熱

1月9日,上海青浦區4幅宅地的成功出讓敲響了上海土地市場新年第一鑼。青浦西城四幅宅地分別讓龍湖、綠地、北京奧林匹克置業聯合訊佳集團摘下,其中龍湖取得2幅相鄰地塊,總價6.86億,溢價率分別達到64.99%及65.77%,樓面地價破萬。從土地市場人氣看,4幅地塊領取標書的人數最低17人,最高21人,最終競標人數也達到了4-6人。房企拿地積極性相比2012年年初有明顯提升。

同樣是在1月9日,北京新年首批招標出讓的石景山、順義兩宗地各吸引了3家企業參與競標,且全部獲得溢價。其中,石景山區老古城村地塊招標出讓底價為19.85億元,共有北京遠坤房地產在內的3家企業參與競標,報價均高于出讓底價,以現場最高報價20.18億元計算,該宗地的樓面價約為1.5萬元/平方米。順義新城商業金融用地招標出讓底價為4.81億元,北京銀行5.3億的報價為最高,溢價率9%。據悉,1月份,北京將有18塊地陸續招標,雖然招標出讓遠沒有競價方式出讓激烈,但市場熱度的延續顯而易見。

不僅是在京滬等一線城市,不少二三線省會城市2013年土地市場也取得了開門紅。1月8日,沈陽市土地交易中心進行了本年度的首場土拍,在經過39輪叫價后,該地塊以2030元/平方米的價格成交,溢價率高達87%,成交總價4.5億元。1月10日,南昌舉行了今年第一次網上土地拍賣會。其中,位于紅谷灘新區中央商務區B-27-2地塊創下了南昌近一年來土地市場成交單價新高。同日,2013年度長沙市土地市場首宗網上掛牌的土地成功出讓,高達14億元的成交價讓長沙土地市場火熱開局。

重點城市土地成交溢價率大增

中原集團研究中心對13個主要城市土地市場供應與成交情況的統計數據顯示,2013年1月1日-13日,13個主要城市居住及商辦類經營性用地成交面積較2012年同期同比上漲了41%。尤其是居住類土地,上漲幅度更是巨大,平均達到159%,天津、重慶、武漢等城市開年居住類用地成交量同比上漲幅度均超過100%,長沙亦超過7%。與住宅相比,商辦用地的成交有所降溫,13大城市合計成交量下滑了39%,中原集團分析人士認為,這主要是由于2011年住宅市場冷清,商辦市場火爆,而這一情況在2012年出現回轉,開發商對住宅市場信心恢復、重燃熱情,令拿地資金重新回流到住宅市場,并延續至今。

從溢價率水平來看,新年的前13天,土地市場的溢價率繼續走高。尤其是在居住用地市場,13大城市合計溢價率為23%,較2012年同期11%的合計溢價率漲幅明顯。而商辦用地的溢價率出現明顯下滑,2013年前13天13大城市合計為24%,而2012年同期則為47%。

鏈家地產市場部張旭認為,1月份土地市場出現升溫的情況主要有兩方面原因:一方面,2012年下半年開始土地市場需求已經有所回暖,當前達到一個小高峰;另一方面,去年政策對于土地市場供應有一定抑制作用,而目前正值政策空檔期,地方政府開始加緊推地。

也正因為如此,各地政府1月推地力度較去年年底有增無減。1月6日,成都市政府推出10塊共計410畝土地;合肥土地市場2013年1月共有18宗地塊出讓,約1687畝,且包括多幅熱門地塊,而2012年元月則是零交易;昆明土地市場1月累計將有224宗地塊,同比2012年1月上漲27倍,力度驚人。

事實上,同比2012年1月的整體情況,今年開年各地土地市場可謂如火如荼、供需兩旺。中原集團研究中心數據顯示,2012年1月13個城市土地成交總量為383公頃,而今年1月掛牌到期將會在月內成交的土地面積預計將達到786公頃,同比增幅達到105%。

一線房企拿地競爭趨于激烈

中國指數研究院數據顯示,2012年十大標桿房企(萬科、保利、綠地、恒大、中海、富力、金地、龍湖、世茂、碧桂園)在下半年逐漸加快土地儲備節奏,拿地宗數由上半年的148宗上升至248宗,拿地面積、金額亦呈現明顯增長。2012年下半年這十大標桿企業累計拿地金額共1753億元,較上半年翻兩番,拿地面積為5409萬平方米,比上半年增長近50%。

這一勢頭在2013年得以延續,龍頭房企拿地的步伐并未停滯。2013年開年活躍在各地土地市場的仍以這些融資優勢明顯、規模龍頭房企為主。例如,1月8日龍湖地產以6.9億元底價摘得長沙望城谷山地塊,正式進軍華中市場,緊接著第二天又在上海拿地,兩天共斥資約14億元。1月7日、9日,招商地產連續在大連、昆明接連拿地,總耗資10億元。保利與中鐵置業則在成都土地市場的新年第一拍中各有斬獲。而為了獲得充足的購地資金,港股上市公司雅居樂近期公告稱將發行7億美元的次級永久資本證券,用于購買新地。

值得注意的是,中指院報告中稱,拿地金額的增長幅度遠高于面積,這是因為2012年下半年企業拿地更多地集中在一二線城市等地價較高的區域,從而推升了拿地金額的快速增長。

中原地產研究咨詢部總監宋會雍表示,2012年特別是下半年,不少開發企業開始遭遇三四線樓市的供應過剩風險,返回供求關系相對均衡或緊俏的一二線城市正成為業界共識。2013年,一二線樓市土地競買的烈度要高過2012年,地價也必然受到一定推漲。

不過宋會雍認為,盡管土地競買加劇,開發商對于未來房價走勢預期并未盲目向上,而是處在走平或者微漲的尺度。溢價率的走高,更多是開發企業對開發收益降低的忍耐,而非未來房價走高的信號。

(上海證券報 ⊙記者 朱楠 ○)

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